同样户型、面积却能大20平米！“好房子”带来的改变能有多大

　　上月3日的北京土地市场，首钢地产以13.9亿元底价拿下石景山新首钢核心区0012地块。拿地的当天就公布了案名——首钢·璟瑞长安，创下了一个最快的纪录。

　　随后在2月12日，该项目的设计方案进行了公示。这两天，刚刚拿到了最终的户型图。

　　虽然项目并没有公布得房率指标，但看完户型图还是不禁很感慨，北京“好房子”政策实施整一年了，确实给新房的户型带来了非常大的变化，这项政策实施前后相对比，同样的户型、差不多的建面，但实际房屋的使用面积能大了10多平、甚至20平米。但算算时间，也就两三年的事。

　　为什么拿首钢·璟瑞长安来说。一方面因为它是城六区的新房项目，毕竟大家更关心城区的房子。

　　璟瑞长安这个项目位于首钢园北区，新首钢地区可以说是近些年北京西部规划建设的重中之重，新首钢分为北区、南区、东南区三个部分。北区则是首钢园的核心，也是发展最快，产业和配套最为集中的片区。

　　经过自2019年以来近千亿投资建设，首钢园钢铁工业的“老面孔”，正在蜕变为未来产业的“新地标”。全球规模最大的服务贸易综合型展会——北京服贸会永久会址落在首钢园，中国科幻大会连续五年在首钢园举办，去年入园游客超1400万人次。

　　刚刚结束的“两会”上，全国人大代表，首钢集团党委书记、董事长说，首钢园的未来产业版图迅速铺展。截至去年底，园区累计入驻企业超1000家，其中科技类企业占比达67.6%，涵盖科幻元宇宙、智能机器人、虚拟现实、游戏电竞等领域。

　　去年，石景山区全区GDP为1397.4亿元，而首钢园全园区的在园企业年产值就达到了约750亿元，这其中，北区肯定是占了大头。要知道，北区的面积仅占石景山区总面积的3%。

　　璟瑞长安位于首钢园北区的南部，就在长安街北侧，距离不到150米，可以说是长安街沿线号线新首钢站，目前从这里坐2站就可以到金安桥换乘6号线号线号线二期则可以直达北京西站、丽泽商务区。

　　同时，周边的各种配套也已经成熟，800米就是十一学校石景山实验中学，六工汇、环宇荟、大悦城、山姆会员店等大型商业综合体也环伺。

　　根据公示的设计方案，璟瑞长安这个地块很方正，各个楼栋均匀分布，最高的也只有11层，容积率只有2.2，是一个纯洋房社区。

　　小区按照“好房子”标准规划设计，规划图中，4号楼标明为“首层架空”，而且8号配套楼与4号住宅楼之间，还有一个下沉庭院。

　　据了解，璟瑞长安的架空层的层高升级到了3.6米，这里将有一个主题架空层和社区会客厅，将涵盖健身、童玩、邻里茶社等泛会所空间。

　　此前，首钢同样是在石景山区开发的璟悦长安，目前100平米以内的三居户型基本售罄，可以看出这个面积段的刚需和刚改需求更旺盛。因此在璟瑞长安这个新项目中，虽然户型是从88平米到125平米区间，但主打的是88到92平米的小三居。

　　不过，新项目璟瑞长安在璟悦长安高得房率的基础上进行了更大的升级，根据“好房子”设计标准，南向设计了最大约1.8米进深阳台、边户侧边+转角飘窗、北侧最高约1.8米进深的阳台，这些已经都是贴着“好房子”新标准的高限。据了解，该项目户型的最高实际使用率达到了98%。

　　之前璟悦长安100平米以内的三居快速售罄，与小三居购房资金压力较小有很大关系，毕竟，以璟悦长安6万元出头的均价，90平米左右的三居总价5百多万，首付不到1百万就能上车。

　　不过这样的户型设计起来并不容易，尤其是90平米左右还要做到三居，让人想起来当年限竞房因为“7090”政策要求，出现了大量89平米三居的户型，但很多都被购房者“吐槽”，比如北侧只有七八平米如同“鸡肋”的小房间。

　　而有了“好房子”新标准的“加持”，璟瑞长安在这样的户型设计上也是可圈可点。

　　比如92平米的三居，也是南侧1.8米进深的双阳台，北侧也有一个同样进深的阳台。客厅是转角270度采光，右侧还有从客厅连接厨房、客卫的飘窗赠送。进门的右手边还有一个薄柜+家政空间。

　　值得一提的是，即便是北侧的两个次卧或书房，面积分别也达到了11平米多和9平米多。

　　88平米的的三居户型是中间户，格局和92平米的边户差不多，客厅的面宽做到了4米，这在北京80多平米的户型中算是顶级的了。南侧客厅和主卧双内嵌式阳台，可变空间的开放式厨房，也同样拥有一个家政空间。

　　下面再通过“好房子”政策实施前后，北京新房项目户型的对比，看看“好房子”的面积具体能大多少。

　　这是一个前年入市的新房户型，102平米的三室两卫，已经算是所在区域得房率比较高的项目和户型了。

　　而再对比一下璟瑞长安的100平米三居户型，虽然总面积少了2平米，但南向总面宽有10米，而上面的对比户型则为9.6米。璟瑞长安的总纵深为近11米，而对比户型则只有10.45米。

　　更重要的是，对比户型的北侧面宽只有5.45米，而璟瑞长安户型的北侧面宽也达到8.6米。仅这一块儿，面积就至少能差出了20平米。

　　而且，更加方正的户型也带来了更好的房间排布和功能设计。璟瑞长安的户型中，单独设置了一个3平米多家政间，而且还是一个带窗户的阳光家政间。户型内所有的房间、厨房、卫生间、家政间都是有窗户、全明的。

　　同样是南向三面宽，但对比户型的南向总面宽为10.1米，而璟瑞长安的户型则达到了11.5米，多了1米。而总进深也是11.55米比11.9米，“好房子”整体上大了一圈。

　　而且，各个房间面积也都更大了，客厅的面宽是4.3米对4米，主卧的面宽是3.7米对3.2米，南向次卧的面宽是3米对2.9米。

　　换句线平米的户型，如果换成是几年前，使用率基本相当于140平米建面的户型了。

　　而且，户型设计也更为合理，除了约39平米的LDKB一体化客餐区外，北侧的两个卧室设计的也很灵动，可以根据家庭需要，选择是否打开隔墙，拓展为书房、收藏室或儿童房。

　　同样的户型，如今的新房使用面积却大了许多，这就是“好房子”政策带来的巨大变化。

　　回想一下，在限竞房时代甚至更早的时候，北京的高层住宅得房率大约只有75%左右，多层板楼如果能达到80%也都是很高的了。而在近几年随着整体楼市调整，市场卷了，开发商更多的在产品、户型上下功夫，大部分新房的得房率达到了80%以上。

　　而在去年“好房子”新规出台后，允许阳台、饰面层等不计入容积率，支持局部挑空等。这些措施让新盘得房率普遍提高，不少都达到了90%以上，像璟瑞长安这样的个别项目甚至能做到“满额”。这与“老房”甚至是前两年的次新房相比有了巨大的提升，同时对购房者来说是真真切切享受到了新政带来的实惠。

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